Umwandlung Wiese in Ackerland

Hallo Kollegen,

ein Mitglied unseres Vereins hat von einem Landwirt die folgende Auskunft bekommen:
Wenn eine Wiese, wie unser Flugplatz, länger als 5 Jahre besteht, darf sie nicht in Ackerland umgewandelt werden.
Das ist für uns sehr interessant, da wir demnächst unseren Pachtzins verhandeln müssen. Das Gelände wäre dann für einen Landwirt nicht so interessant und der Pachtzins geringer. Ich vermute ein derartiges Gesetz könnte den Erhalt unserer Plätze erleichtern.

Otto

Hallo Otto,
mal ganz unabhängig von der Gesetzeslage, könnte ich mir vorstellen, das man das Thema im Verhandeln nicht ausreizen sollte, denn wenns dem Verpächter gefällt, fährt er mit dem Pflug drüber und zahlt im Zweifelsfall eine kleine Strafe an die EU. Das wars dann mit dem Flugplatz.
Versucht lieber das Gelände zu kaufen, das ist allemal der sicherere Weg. Zumindest die Landwirte die ich aufgrund meines ländlichen Umfeldes kenne reagieren wenn sie bei solchen Vorschriften jemand an die Leine legen will recht allergisch.

Gruß
Eberhard

Hallo Otto,

Landwirte denken nicht immer marktwirtschaftlich.
D.h. hart verhandeln kann bei ihnen eine allergische Reaktion auslösen nach dem Motto, lieber keine Pacht als von denen.

Oder "Dann düngen wir die Nachbarfläche eben die nächsten Jahre immer vorzugsweise an mit Gülle Samstags an den schönen Wochenenden. Dazu fahren wir mal kurz mit den grobstolligen Schlepperreifen quer über die Landebahn wenns feucht ist..."

Also fair und freundschaftlich verhandeln.

Hans

Eberhard, Hans,
danke für die Beiträge. Eure Meinungen decken sich zu 100% mit unseren Erfahrungen und wird auch in unserer Strategie beherzigt.
Thema Wirtschaftlichkeit: Wir haben das Gelände bezahlt! aber die Eintragung ins Grundbuch wurde vom Landwirtschaftamt blockiert mit dem Hinweis, dass es andere Interessenten nämlich Landwirte gäbe. Ich habe daraufhin eine Wirtschaftlichkeitsrechnung durchführen lassen, die ergab, dass es keine Nutzungsart gibt, mit der man einen Gewinn erzielen kann.
Das hat mit das LWA auch bestätigt mit dem Hinweis, dass Landwirte aber nicht betriebswirtschaftlich handeln!!!

Bis dann,
Otto

Hallo Otto,

Das hat mit das LWA auch bestätigt mit dem Hinweis, dass Landwirte aber nicht betriebswirtschaftlich handeln!!!

Zum Vergrößern anklicken....

Das Problem ist, dass die gar nicht wirtschaftlich handeln müssen, da sie Abnahmegarantie haben, und wenn kein Weizen mehr benötigt wird, Zuschuss dafür bekommen, dass sie im nächsten Jahr Raps anbauen.

Mit freier Marktwirtschaft und Unternehmertum hat das nix zu tun.

Original erstellt von speed:
Wir haben das Gelände bezahlt! aber die Eintragung ins Grundbuch wurde vom Landwirtschaftamt blockiert mit dem Hinweis, dass es andere Interessenten nämlich Landwirte gäbe.

Zum Vergrößern anklicken....

Kannst du das mal konkretisieren? Ich verstehe das nicht. Oder meinst du, dass so was wie ein Vorkaufsrecht existiert?
Ich kann mir nicht vorstellen, dass ein Grundbuchamt einen Eintrag nur nicht vornimmt, weil es andere Interessenten geben soll. Von irgendwo her müssen die ja die Info haben.

Hallo,
DW Schrieb: Ich kann mir nicht vorstellen, dass ein Grundbuchamt einen Eintrag nur nicht vornimmt, weil es andere Interessenten geben soll. Von irgendwo her müssen die ja die Info haben.
Wir leben in D. Hier hat ein besonderer Berufsstand nämlich die Landwirte auch besondere Rechte u.a. hatten die bis vor einigen Jahren ein eigenes Ministerium !!! Habt Ihr mal von einem Ministerium für Ingenieure oder Elektriker oder so gehört?...
Die regionalen Landwirtschaftsämter haben die Aufgabe dafür zu sorgen, dass den Landwirten nicht die Grundlage für Ihre Berufstätigkeit, nämlich das Land z.B. durch Golfplatzbetreiber oder Modellflieger entzogen wird. Man hat dieses Recht an der Größe des verkauften Grundstücks festgemacht. Zum Zeitpunkt unseres Kaufs waren es 2000 m**2 heute sind es 3000 m**2. Ab dieser Größe muss das LWA der Eintragung ins Grundbuch zustimmen.
So und bei uns wurde die Eintragung blockiert. Es kann natürlich keiner kontrollieren, ob irgendwelche Gegner des Modellfliegens hier Einfluss genommen haben. Ich bin aber relativ sicher, dass das der Fall war. Es ist auch vollkommen egal!
Ich kann Euch also nur den Tip geben in einem ähnlichen Fall, nur soviel Land zu kaufen, dass das LWA nicht gefragt wird! Evtl. macht es Sinn ein großes Grundstück erstmal zu teilen (Kosten!) und dann nur einen Teil zu kaufen.

Otto

Hallo Otto,
danke für den Tip, ich handle zwar mit Immobilien, ob deiner Info, das ein Notarieller Kaufvertrag nicht vollzogen wird fiel ich aber aus allen Wolken.
Ähm Teilen war auch mein erster Gedanke und den zweiten oder dritten Teil entsprechend später abwickeln, den Kaufvertrag aber so gestalten, das er heute abgeschlossen wird, also der Verkäufer beim nächsten Teil nicht plötzlich das doppelte verlangen kann, der Rechtsübergang aber erst zum gewünschten Zeitpunkt erfolgt.
Sprich da auch erst dem Grundbuchamt zum Eintrag vorgelegt wird.
Ähm was wuste eigentlich der Notar zu dem Ding zu sagen. Muss der doch wissen sowas und entsprechend beraten....
Was passiert eigentlich in solch Fall, wird da rückabgewickelt oder ist der Kaufvertrag nichtig und habt ihr euer Geld wieder bekommen.

Echt mir streuben sich die Nackenhaare bei sowas.

Gruß
Eberhard

Hi @ll,

wir haben vor einiger Zeit mit dem Grundstückseigentümer über einen Kauf unseres Flugplatzes verhandelt. Dabei war auch ein Obmann der Landwirte. Dieser erklärte, dass in Deutschland wohl immer die Gemeinden ein Vorkaufsrecht hätten.
Der Kauf kann wohl nur dann durchgezogen werden, wenn die Gemeinde kein Recht von Ihrem Vorkaufsrecht macht.

Eberhard, aus eigener Erfahrung, den Notar betreffend, muß die Frage an ihn gestellt werden, wie aktuell seine Informationen sind!

Ich kann da nur zustimmen.

Ganz kurz zu meiner Sache. Es ging um einen Hauskauf. Der Notar schaute sich alle Unterlagen an. Am Tage der Unterzeichnung, 2 Wochen später, kam es dann zu dem Kauf. Innerhalb dieser Zeit wurde aber das Haus zur Versteigerung freigegeben. Der Notar schaute dummerweise nicht mehr nach sondern hat sich darauf schlichtweg verlassen, dass alles OK ist. Hätte er besser tun sollen, denn das hätte man günstiger haben können.
Kann man jetzt sehen wie man will...

Ich will damit nur sagen, dass man hinterher dumm dastehen kann wenn vorher nicht alles absolut sicher ist. Also Daumen drauf und nachbohren.

[ 07. April 2005, 10:24: Beitrag editiert von: Wolfgang Olm ]

Man lernt nie aus.
Mir sträuben sich auch die Nackenhaare. Oder ist das jetzt wieder so eine Sache, die länderspezifisch gilt?
Wäre schon interesssant, was der Notar sagt.

Naja,
der Notar sagt Abwicklung Zug um Zug, da ist dann der Kaufpreis nach Eintragung einer Vormerkung fällig. Die Vormerkung wird dann vermutlich schon unmöglich gewesen sein. Damit wird erst gar kein Kaufpreis fällig. Nur dann brauchts eine entsprechende Klausel im Vertrag um das weitere sauber zu regeln. Bin mal gespannt was er uns
erzählt.

Ähm Wolfgang,
wurde da erst der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen, oder fand da schon die Versteigerung statt.
Wenn da erst der Versteigerungsvermerk von Amts wegen erfolgt ist, konnte der Notar das gar nicht nachprüfen. Nur ob der schon drinn ist muss und kann er prüfen.
Ansonsten, wie kommt ein Eigentümmer dazu ein Objekt zu verkaufen, das er von Amts wegen nur mit Zustimmung der Gläubiger verkaufen kann.
Der Vertrag ist dann schlicht Makulatur.

Gruß
Eberhard

[ 07. April 2005, 14:58: Beitrag editiert von: Eberhard Mauk ]

Eberhard, ohne das ausweiten zu wollen.
Der Vermerk zur Versteigerung stand, wie im nachhinein festgestellt wurde, am Tage des Verkaufes drin. Er hätte es uns also mitteilen können.

[EDIT ON]Mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit wäre es zur Versteigerung gekommen.
Nu is aber auch genug mit [OFF TOPIC]
[EDIT OFF]

[ 07. April 2005, 15:52: Beitrag editiert von: Wolfgang Olm ]

Hallo,

ich kann leider auch keine juristischen Feinheiten dazu beitragen.

Aber wir haben hier in Niedersachsen vor Jahren unseren seit Jahrzehnten bestehenden Modellflugplatz verloren, weil wir ihn kaufen wollten!! Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages ging es zur Eintragung zum Grundbuchamt. Dieses hat dann die Bundesanstalt für landwirtschaftliche Marktordnung (oder so ähnlich...) eingeschaltet. Die Bundesanstalt hat dann das Vorkaufsrecht ausgeübt. Das heißt, unser Verkäufer, der uns fördern und einen seeehhrrr guten Preis gemacht hatte, mußte zum gleichen Preis an die Bundesanstalt verkaufen, die ihrerseits an einen anderen Landwirt weiterveräußert hat.

Hier gab es also zwei Geschädigte, der Modellflugverein und der Verkäufer. Der Käufer freute sich natürlich über den Super-Sonderpreis.

Wenn unser damaliger Vorstand noch nach dem Hinweis des Grundbuchamts kleverer gehandelt hätte und den Vertrag still und heimlich aufgehoben/rückabgewickelt hätte, dann hätten wir diesen schönen und kostengünstigen Platz wahrscheinlich noch heute, allerdings gepachtet. Ja wenn.....

So meine Erinnerung an diese schon rund 10 Jahre zurückliegende Aktion.

Gruß
Hans

Hi Hans !

Der Hammer! Da seid Ihr ja voll in die Falle getappt! Das Problem ist ja, dass dieses gesetzlich festgelegte Vorkaufsrecht (ist glaub ich nur bei Verkäufen von Landwirten an Nichtlandwirte) den Effekt hat, dass der Dritte mit dem Vorkaufrecht einfach zu den vereinbarten Bedingungen in den bereits geschlossenen Kaufvertrag eintritt und nicht etwa der Kaufvertrag rückwirkend nichtig ist.

Die Sauerei liegt m.E. beim Landwirt. Ich komme aus Niederbayern und kenne mich daher mit dieser Spezies recht gut aus Das mit dem Vorkaufsrecht weiß jeder Landwirt - Brief und Siegel d'rauf. Man könnte schon erwaten, dass der einen d'rauf hinweist. Aber die sind so: "Wos mi koana frogt des sog i a ned."

Sachen gibt's ...

Grüße Helmut

Hallo Kollegen,
ich kann Euch erstmal beruhigen. Wir sind bei den Massnahmen und mit der Taktik unseren Platz langfristig zu sichern, immer noch erfolgreich. U.a. haben wir die Umwidmung in ein Landschaftsschutzgebiet, das in der ersten Fassung ein generelles Verbot des Modellflugs beinhaltete, überlebt. Nach dem Scheitern der Grundbucheintragung waren wir dann zumindest so schau, erstmal den Pachtvertrag um 15 Jahre zu verlängern, um Zeit für die Verhandlungen zu haben.
Ein Mitarbeiter des LWA gab mir dann den Tip, das Gelände von der Gemeinde kaufen zu lassen, da eine Gemeinde quasi Alles darf!
Dann sollte die Gemeinde das Gelände in den Flächennutzungsplan als Sportstätte aufnehmen.
An dieser Sache arbeiten wir jetzt!!
Dazu gehört aber auch Lobbyismus, den man nicht gerade an einem Wochenende aufbauen kann. Im Gemeinderat sitzen militante Grüne, der ortsansässige Jagdpächter, Leute die gegen Alles sind, Landwirte, Beamte und ein paar Vernünftige.
Na ja eigentlich wollen wir ja nur ein bischen Modellfliegen aber Ihr kennt das ja.....
Ich sehe das Forum hier aber als optimale Möglichkeit Wissen auszutauschen und dazu zu lernen.

Gruß,
Otto

Hallo Otto,

ja, dass mit der Lobbyarbeit und der Eintragung in den Flächennutzungsplan haben wir auch versucht. Waren aber leider zu viele Extrem-Grüne gerade neu in den Gemeinderat gekommen und unser Verein zu klein/zu bequem für eine konsequente Lobbyarbeit.

Kauf des Geländes durch die Gemeinde ist eine Möglichkeit, doch damit schafft ihr wieder neue Abhängigkeiten, diesmal nämlich von der Gemeinde/dem Gemeinderat und dessen jeweiliger politischer Ausrichtung.

Ich würde eher versuchen, mit der angesprochenen Lobbyarbeit den Gemeinderat von der positiven Wirkung des Vereins in der Gemeinde zu überzeugen und die Änderung des Flächennutzungsplans hin zur ausgewiesenen Sportstätte voranzutreiben. Erst wenn dies erfolgt ist, würde ich erneut über den Erwerb nachdenken.

Wir haben uns halt in der Gemeinde einen anderen Platz gesucht und fliegen dort ungestört überwiegend Segler und natürlich auch Elektromodelle, Verbrenner sind aber nicht drin!

Viel Erfolg bei der Lobbyarbeit (...die wirklich Arbeit ist...)

@ Helmut:
Nee, der Verkäufer wußte bestimmt nichts von diesem Vorkaufsrecht, Verkäufer war nämlich die schon betagte Witwe des kurz zuvor gestorbenen Landwirts, die unserem Verein was Gutes tun wollte.

Hans

[ 12. April 2005, 21:54: Beitrag editiert von: Hans J ]

Hallo Otto, ich wünsche euch auch viel Erfolg.
Aber, mir fehlt so recht der Glaube, dass ihr das schaffen werdet. Bei dem Kreis, der darüber mit entscheidet......
15 Jahre Pacht, da seid ihr wirklich schlau gewesen......
Ich kämpfe für meinen Verein als Vorstand derzeit auch mit Leutchen, die einfach nur gegen Modellflug sind. Das ist schon derb.
Wie wäre es denn mit einer Anmeldung bei RCNVV?
Da gibt´s auch versammelte Kompetenz.

[ 13. April 2005, 18:09: Beitrag editiert von: DW ]

Hi Hans !

Habe mal aus Interesse mit meiner Schwester über Euer Pech gesprochen (bereitet sich gerade auf Ihr 1. Staatsexamen Jura vor). Ist vielleicht auch für die anderen Interessant.

Also, es gibt offensichtlich genügend BGH Entscheidungen zum Thema Vorkaufsrecht. Fazit ist Folgendes:

1) Der Dritte mit dem Vorkaufsrecht tritt nicht einfach so in den bereits geschlossenen Vertrag ein. Vielmehr wird der Vertrag dupliziert und in den zweiten Vertrag tritt dann der Dritte (z.B. Gemeinde ein). Das ursprüngliche Rechtsverhältnis (zwischen Euch und der alten Dame) bleibt bestehen.

2) Aufgrund des Vorkaufsrechts muss die alte Dame nun zuerst an den Dritten leisten.

3) Sie kann daher nicht mehr an Euch leisten (Unmöglichkeit der Leistung) weil Sie ja nicht mehr Eigentümer des Grundstücks ist.

4) Sie ist daher Euch gegenüber Schadenersatzpflichtig (wegen Unmöglichkeit der Leistung). Egal ob Sie von dem Vorkaufsrecht wusste oder nicht. Es reicht, dass Sie davon wissen konnte.

5) Sie ist es nur dann nicht, wenn Sie im Vertrag explizit die Schadensersatzpflicht aufgrund eines wahrgenommenen Vorkaufsrechtes eines Dritten auschließt.

6) Leider ist Euer Ansprich schon verjährt.

Grüße Helmut

hallo

was mich noch interessieren würde, muß der Verkäufer dann auch wirklich verkaufen oder kann er vom Verkauf zurücktreten ?

mfg Rene