Verpächter nicht mehr auffindbar

[RC1-Flieger]

Hallo allerseits,

mein Verein hat ein Gelände, das aus ca. 10 einzelnen Parzellen besteht.
Die Pachtverträge datieren aus den 80er Jahren und so ist es nicht verwunderlich, dass Verpächter nicht mehr da sind.

Das aktuelle Problem ist, dass der ursprüngliche Verpächter einer der Parzellen diese Parzelle vor Jahren verkauft hat.
Der neue Eigentümer hatte sich bislang auch nicht dazu geäußert, den Vertrag nicht weiterzuführen oder was auch immer.

Nun ist dieser neue Eigentümer ebenfalls verstorben und der Grundbesitz wurde durch den Sohn übernommen, so die Auskunft der Tochter des Verstorbenen. Die Tochter selbst hat zu ihrem Bruder keinerlei Kontakt mehr und weiß auch nicht, wo er zu finden ist. Zuletzt soll er in der Schweiz gewohnt haben.

Wir konnten also trotz Bemühungen, die fälligen Pachtzinsen seit 2018 nicht mehr zahlen.
Was tun?
Wenn wir eine der Parzellen verlieren, ist der gesamte Platz nicht mehr brauchbar.

Wer sich fragt, "warum geht er das Problem von 2018 erst jetzt an?" Die Antwort ist, es gab im Vorstand und bei den Mitgliedern in den letzen Monaten und Jahren große Probleme durch Sterbefälle.

Gruß
0IIi

 

[Malmedy]

Hi Olli,

der aktuelle Eigentümer muss im Grundbuch mit vollständiger Adresse eingetragen sein, ggf. weiß auch die Landwirtschaftskammer mehr, wenn es sich um früher landwirtschaftlich genutzte Flächen handelt. Wenn er unter dieser Adresse nicht erreichbar ist und auch Angehörige nichts wissen, muss ein offizieller Suchauftrag im Bundesanzeiger veröffentlicht werden. Dort wird eine Frist zur Geltendmachung von Eigentumsansprüchen gesetzt. Wenn diese Frist ungenutzt verstreicht, wird das Grundstück einem neuen Eigentümer (in diesem Fall wohl den vorhandenen Angehörigen) übereignet. Das alles macht ein Notar, aber es dauert und kostet Geld.

Grüße
Michael

 

[S_a_S]

Hallo Olli,
unabhängig davon müsste der Pachtvertrag ja vom rechtmäßigen Eigentümer erst mal ordentlich gekündigt werden, denn bei Eigentumswechseln bleiben ja bestehende Verträge weiter verbindlich (BGB § 593b mit Verweis auf § 566 - Kauf bricht nicht Miete). Schwierigkeit wäre höchstens, wenn es zur Pacht selber keine Unterlagen gab und das ganze nur mündlich vereinbart war.

Das nicht Zahlen der Pacht (Teile davon möglicherweise auch schon verjährt) wäre zwar ein außerordentlicher Kündigungsgrund, aber da seid ja nicht Ihr als Verein schuld, sondern der Eigentümer.
Im Grundbuch ist eine Adresse hinterlegt (zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs, wird aber nicht fortgepflegt) - Recht auf Einsicht ins Grundbuch habt Ihr als Betroffene. An diese könnt Ihr als Verein ein Einschreiben schicken, in dem Ihr den Eigentümer auffordert, eine Kontonummer für die Pachtzahlung mitzuteilen. Entweder kommt eine Antwort - oder der Brief zurück wegen Unzustellbarkeit, dann hab Ihr zumindest Euren Nachweis.

Grüße Stefan

 

[RC1-Flieger]

Danke für die Infos.
Ich denke, ich werde mal den Weg über das Grundbuchamt gehen und wecke hoffentlich keine "schlafenden Hunde".
Schönes Wochenende!

 

[Malmedy]

... und wecke hoffentlich keine "schlafenden Hunde".

Die Befürchtung ist unbegründet, ihr habt einen gültigen Pachtvertrag. Wer den aufheben will, muss erstmal nachweisen, dass er dazu berechtigt ist, sprich Eigentümer des Grundstücks ist. Wenn der Vertrag unbefristet ist, muss er einen triftigen Grund nachweisen, also begründetes Eigeninteresse oder öffentliches Interesse. So, wie du die Lage der Parzelle beschrieben hast, dürfte der "triftige Grund" nicht so einfach zu finden sein.

Grüße
Michael

 

[Wilf]

Wir konnten also trotz Bemühungen, die fälligen Pachtzinsen seit 2018 nicht mehr zahlen.
Was tun?
Wenn wir eine der Parzellen verlieren, ist der gesamte Platz nicht mehr brauchbar.

Die österreichische Lösung, Beine hochlagern und die Gunst der Stunde nutzen: Kein Eigentümer, der Brösel verursachen könnte.

So ein Einzelfall ist das gar nicht. Es gibt immer wieder herrenlose Grundstücke, aus den verschiedensten Gründen. Oft hat im Todesfall keine Nachlassabhandlung stattgefunden, weil das vorhandene (Grundstücks-) Vermögen nicht erkannt wurde. Theoretisch gäbe es noch das Heimfallsrecht des Staates, theoretisch.

Für euch ist Eigentümer, wer im Grundbuch steht. Irgendwelche Anstrengungen zur Feststellung eines neuen Eigentümers sind nicht verlangt.

Natürlich sollte man trachten, keinen Kündigungsgrund zu setzen. Das Nichtbezahlen des Pachtschillings wäre so ein Kündigungsgrund.
Deshalb würde ich die Pacht nicht in die eigene Tasche stecken, sondern auf die Seite legen. Schulmäßig denkt man an eine notarielle Hinterlegung. Einzahlung auf ein Sparbuch müsste aber auch langen.

Noch eines: Pachtforderungen älter als drei Jahre sind verjährt. Es ist daher nur der für die letzten drei Jahre geschuldete Betrag bereit zu halten.

 

[RC1-Flieger]

Die Befürchtung ist unbegründet, ihr habt einen gültigen Pachtvertrag. Wer den aufheben will, muss erstmal nachweisen, dass er dazu berechtigt ist, sprich Eigentümer des Grundstücks ist. Wenn der Vertrag unbefristet ist, muss er einen triftigen Grund nachweisen, also begründetes Eigeninteresse oder öffentliches Interesse. So, wie du die Lage der Parzelle beschrieben hast, dürfte der "triftige Grund" nicht so einfach zu finden sein.

Grüße
Michael Hallo Michael,

Den Eigentumsnachweis könnte ein Erbe wohl leicht erbringen können. Die Pachtverträge laufen allesamt über ein Jahr und werden jeweils nach Ablauf um ein weiteres Jahr verlängert.

Die österreichische Lösung, Beine hochlagern und die Gunst der Stunde nutzen: Kein Eigentümer, der Brösel verursachen könnte.

So ein Einzelfall ist das gar nicht. Es gibt immer wieder herrenlose Grundstücke, aus den verschiedensten Gründen. Oft hat im Todesfall keine Nachlassabhandlung stattgefunden, weil das vorhandene (Grundstücks-) Vermögen nicht erkannt wurde. Theoretisch gäbe es noch das Heimfallsrecht des Staates, theoretisch.

Für euch ist Eigentümer, wer im Grundbuch steht. Irgendwelche Anstrengungen zur Feststellung eines neuen Eigentümers sind nicht verlangt.

Natürlich sollte man trachten, keinen Kündigungsgrund zu setzen. Das Nichtbezahlen des Pachtschillings wäre so ein Kündigungsgrund.
Deshalb würde ich die Pacht nicht in die eigene Tasche stecken, sondern auf die Seite legen. Schulmäßig denkt man an eine notarielle Hinterlegung. Einzahlung auf ein Sparbuch müsste aber auch langen.

Noch eines: Pachtforderungen älter als drei Jahre sind verjährt. Es ist daher nur der für die letzten drei Jahre geschuldete Betrag bereit zu halten.

Ich werde mich drum kümmern und versuche rauszufinden, wer im Grundbuch steht. So kann ich wenigstens den Willen bekunden, die Pacht zahlen zu wollen.
Die Verjährung der Forderungen ist auch nur zweitrangig, da der Betrag mit 15 Euro/Jahr so gering ist.

Schönes Wochenende
0IIi

 

[Dix]

Moin zusammen,

Dass ein Erbe nix von irgendwelchen Pachtverträgen weiß, halte ich für möglich. Gerade wenn es ein unbedeutendes Stückchen Boden mitten im Nirgendwo ist. Oder der neue Eigentümer keine Ortskenntnisse hat.

Falls Olli aus D kommt:
Im Zuge der gerade stattfindenden Grundsteuerreform müsste doch wenigstens behördenseitig ein fehlender Eigentümer aufgefallen sein.

 

[Malmedy]

Den Eigentumsnachweis könnte ein Erbe wohl leicht erbringen können. Die Pachtverträge laufen allesamt über ein Jahr und werden jeweils nach Ablauf um ein weiteres Jahr verlängert.

Eigentümer ist, wer ins Grundbuch eingetragen ist! Das Grundstück zu erben (Testament oder Erbverfügung des AG) macht noch keinen Eigentümer sondern erzeugt nur das Recht, Eigentum zu erwerben! Wenn die Verlängerung automatisch, also bis auf Widerruf, erfolgt, ist das rechtlich kein Problem. Wenn es zur Verlängerung einer aktiven Handlung bedarf (Antrag von Euch, Mitteilung des Verpächters, s. Pachtvertrag), wäre der Pachtvertrag ohnehin längst nichtig.

Falls Olli aus D kommt:
Im Zuge der gerade stattfindenden Grundsteuerreform müsste doch wenigstens behördenseitig ein fehlender Eigentümer aufgefallen sein.

Das stimmt, führt aber nicht dazu, dass die Finanzverwaltung eine Besitzklärung durchführt. Könnte aber a la long dazu führen, dass das Grundstück in öffentlichen Besitz fällt, d.h. der Kommune zugeschlagen wird.
Im Übrigen: Abwarten wäre kein guter Rat, denn der Verein ist Schuldner der Pacht und der Schuldner muss, um nicht in Verzug zu geraten, alles Zumutbare unternehmen, um seine Schuld zu tilgen. Der Gläubiger, der nichts von dem Schuldner weiß, ist dagegen zu nichts verpflichtet!

 

[Wilf]

Servus @Malmedy,

mit ein paar deiner Formulierungen bin ich nicht einverstanden.

..., wäre der Pachtvertrag ohnehin längst nichtig.

"Nichtig" heißt, dass es den Vertrag - ex post betrachtet - nie gegeben hätte. "Durch Fristablauf ungültig" wäre die zutreffende Formulierung.

... und der Schuldner muss, um nicht in Verzug zu geraten, alles Zumutbare unternehmen, um seine Schuld zu tilgen.

Daran, was zumutbar ist, scheiden sich die Geister. So ist es dann auch wieder nicht, dass der Pächter dem unbekannten Eigentümer nachrennen muss, um ihm Geld in die Hand drücken zu dürfen. Da schuldet der neue Eigentümer zuerst einmal den Nachweis seines Eigentums gegenüber dem Pächter.

Mein Metier ist das Öffentliche Recht, im Zivilrecht bin ich nur Lehrbub. Aber wenn in einem Beitrag, bar jeder Rechtsgrundlage, Angst und Schrecken verbreitet werden, vermeine ich das schon noch zu erkennen.

 

[Malmedy]

@ Wilf: Wo Du recht hast, hast Du Recht
Meine "Angst und Schrecken"-Formulierung (?!) bezog sich auf diesen Deinen Rat "Die österreichische Lösung, Beine hochlagern und die Gunst der Stunde nutzen: Kein Eigentümer, der Brösel verursachen könnte."