eigene "Schutz"-Maßnahmen vor Abriss Nachbarhaus / Baurecht

[Relaxr]

Hallo - ich hoffe hier zumindest Tips bekommen zu können:

Das Nachbarhaus neben unserem EFH wird vermutlich mit Grundstück verkauft und aufgrund des Alters (1968) und der Renovierungsbedürftigkeit ein Abrissobjekt, es soll ein vergleichbares, unterkellertes neues EFH dort gebaut werden. Da wir Sandboden haben und der Abriss bis 3m an unser Haus reichen wird (alte Garage auf Grundstücksgrenze zu uns hin, mit ca. 2m tiefem Unterbau für Öltank), sehe ich ein hohes Risiko für Risse und Bauschäden. Wir werden bei einem Abriss eine 2-3m tiefe Grube bis ca. 3m an unserer Hauswand haben.

- ich möchte zumindest insoweit vorbeugen, daß ich evtl. kommende Schäden rechtssicher nachweisen kann.

- an wen könnte man sich wenden, der uns hier empfielt, was zu tun ist?

Problem ist die Beweispflicht, das heisst ja wir müssen im Schadensfall sicher nachweisen, daß der Abriss die Ursache unserer Schäden ist. Ist ja Vorraussetzung für eine Haftung des Neubauers.

Habe ich hier überhaupt alle Aspekte erfasst?

Könnt ihr mir Tips geben, bzw. helfen sinnvolle Baratungsstellen zu finden? Leute die sich mit genau sowas auskennen such ich.

Gruss Markus

 

[Stein Elektronik]

Da hilft meiner Meinung nach nur ein Bausachverständiger.
Der sollte bei Dir eine Bestandsaufnahme vor dem Neubau des Nachbarhauses machen und wenn nach dem Bau Senkrisse oder sonstige Nettigkeiten an Deinem Gebäude auftauchen, dann muss der dann halt ein neues Gutachten machen. Problem sind hierbei die Kosten.

Und selbst wenn der Sachverständige der Meinung ist, dass die Baumaßnahme an den Schäden schuld ist, dann bist Du noch lange nicht aus der Nummer raus.
Dann musst Du Dein Recht einklagen und die Gegenseite wird dann wahrscheinlich ein Gegengutachten in Auftrag geben und dann geht der Spass erst richtig los.

 

[Elektrogeflügel]

Wir hatten einen Baurechtsstreit über 2 1/2 Jahre und im Laufe dessen mit drei Bausachverständigen zu tun. Zwei davon waren für die Tonne und ein Dritter hatte sich zu Beginn von der Gegenseite beeinflussen lassen und sich später gottseidank zur Neutralität besonnen.

Du solltest vor Beginn der Arbeiten ein selbständiges gerichtliches Beweissicherungsverfahren in die Wege leiten.

VG
Frank

 

[Elektrogeflügel]

Ich würde unter diesen Umständen auf meinem Grundstück Spuntwände in mind. 3 Meter Tiefe einbringen.
Die Kosten sind unbedeutend im Vergleich zu ...

Die Kosten sollte die Gegenseite übernehmen können.

VG
Frank

 

[Relaxr]

Hallo - Danke erstmal für eure Antworten Ja ich denke genauso wir ihr. Auf jeden Fall wird man vorher Reden (zumindest von uns aus). Da eine Familie aus unserer Stadt das Haus bauen will und dort selbst leben will, sollte man vom Interesse einer guten Nachbarschaft ausgehen. Das Beweissicherungsverfahren wäre die detaillierte Aufnahme des aktuellen Gebäudezustandes - oder? Um dann (hoffen wir es nicht) den Schaden aufzeigen zu können. Spundwände sind diese ineinander verzahnten Metallschienen die reingerammt werden oder? Wobei das ja schon mit heftigster Vibration und Schlägen verbunden ist....

Enthält denn eine Bauplanung, Baugenehmigung in so einem Falle einen Abrissplan, der die Gegebenheiten der Nachbarn seriös berücksichtigt? Also ob eine Absegnung zum Abrissplan vorliegt, wie zB bei der Statik?

Bin für alle weiteren Hinweise dankbar
Gruss Markus

 

[Elektrogeflügel]

Ein Beweissicherungsverfahren ist schon ein großer Akt mit entsprechenden Kosten. Vorteil ist, daß man es selbst in die gewünschte Richtung lenken kann.

Würde ich machen, wenn mit den Nachbarn/Bauträger nicht zu reden ist.

Evtl. Hilft ein Baugrundgutachten für ca. 500,-- .

Für evtl. Schutzmaßnahmen ist es wichtig zu wissen, wie tief dein Haus gegründet ist. Keller auf Solplatte oder Fundamenten, Bodenplatte mit Streifenfunfamenten usw. ?

Ich habe mein Haus an zwei Stellen untergraben müssen. Es ist nichts nachgerutscht. Haben jedoch Lehmboden.

Spuntwände kann ein Tiefbauer auch über einen schmalen Graben einbringen.

Die Bauordung legt jedes Bundesland selber fest.
Aber eines ist sicher, vor Erteilung einer Baugenehmigung werden die direkten Nachbarn in Kenntnis gesetzt. Üblich ist eine 4-wöchige Einspruchsfrist. Du kannst auf dem Amt die Akte einsehen. So erfährst du was unter Vorbehalt nachbarschaftlichen Widerspruchs genehmigt wurde.

Das Bauamt nimmt keine Rücksicht auf das Haus der Nachbarn. Die werden ggf. auf zivilrechlichte Maßnahmen verweisen.

VG
Frank

 

[Relaxr]

Bei uns ist der Boden bis ca. 3m Tiefe sandig, ab dieser Tiefe aber auch Lehmzonen (altes Flussbett wohl, wir sind etwa Luftlinie 10km vom Main gelegen) . Zum Glück haben wir ein Haus das mit einer weissen Wanne (ortgeschalt) wie ein Würfel (10x10m ca) ca. 1,6m tief im Boden sitzt, ohne weitere Auskragungen. Schlecht ist, dass wir mit einem Leichtbauziegel gebaut haben, es gibt einige Lagerfugenrisse. Nichts dramatisches. Wenn die Wanne stur hält, könnten mE nur Vibrationen vom Abriss/Neubau schaden. Das Abrisshaus (24er Ziegel) steht auf Streifenfundamenten mit gemauertem Keller (auch Ziegel). Problem ist mE eben die Abrissgarage bis an unsere Grundstücksgrenze die nochmals ca.2m für einen Öltank unterbaut ist. Evtl. könnte man diese Mauern ja (unter der Erde) stehen lassen, um keine lose Grube bis an unsere Grenze zu haben. Das werde ich aber sichr nicht beeinflussen können, wie gesagt ansprechen/bitten werde ich.

Verstehe ich es jetzt richtig, auf jeden Fall vor Baubeginn unser Haus zB gründlich mit Details zu fotografieren, um den Zustand vor dem Abriss/Bau zu dokumentieren? Oder soll ich dies besser bereits von einem Sachverständigen vornehmen lassen?

Meinst du oder weisst du, ob die "Statik" und Methodik des Abrisses (also der Schutz der Nachbarhäuser) Gegenstand der Genehmigung ist, Oder wird das eher nur als Posten mitverwaltet? Man sollte ja meinen, dass ein Abriss diesbezüglich kritisch ist und der Abrissunternehmer da kein eigenes Süppchen kocht, sondern eher nach Vorgaben zB eines Bauingenieurs arbeiten muss....

Vielen Dank für deine Hilfe Frank

 

[Elektrogeflügel]

Baugenehmigung und Abrissgenehmigung sind völlig getrennt voneinander.
Bei uns in Sachsen kannst du selber abreisen, wie du es für richtig hälst.
Nur wenn Schadstoffe zu erwarten sind, müssen Profis ran. Es gibt trotzdem einiges zu beachten, aber wo kein Kläger ist... .

Deine Idee die eine Wand als Stützwand stehen zu lassen ist richtig.

Falls du von der Baugenehmigung überrascht wirst, dann gehe in Widerspruch. Die Bauherren werden sich zwangsläufig bei die melden. Bei der Gelegenheit teilst du denen deinen Wunsch mit, die Stützmauer vorerst stehen zu lassen. Mittels einer schriftlichen Vereinbarung regelt ihr das.

Als eigene Sicherungsmaßnahme kannst du dir Beton oder Stahlpfähle mit einem Bagger in den Boden drücken lassen.
Das sollte unter den geschilderten Voraussetzungen genügen.

Das schafft noch ein 3 Tonnenbagger bei diesem Boden locker. Dabei kann zwischen den Pfählen 20 - 30 cm Luft sein.

VG
Frank

 

[Elektrogeflügel]

Dokumentation

Dokumentation

Fotodokumentation des Ist-Zustandes ist wichtig. Jedoch sollte das ein erfahrener Bausachverständiger machen.

Ich halte zwar nicht mehr viel von dieser Berufsgruppe, aber nur das macht einigermaßen Sinn.
Es geht nicht nur darum vorhandene Schäden zu fotografieren, sondern halbwegs rechtssicher alle schadenfreien Bereiche festzuhalten.

Eines noch vorweg. Wenn ihr der Gegenseite neue Schäden nachweisen könnt, dann lehnen sich die entspannt zurück und behaupten: " Das sind alles Risse, die auch ohne die Baumaßnahme gekommen wären".

 

[Elektrogeflügel]

Abriss

Abriss

Übrigens ist der Abriss eines EFH keine große Sache.

Selbst massive Betonteile könnten hydraulisch gesprengt werden. Dabei gibt es jeweils nur einen Ruck. Schonender geht es nicht. Damit hätte ich keine Bedenken.

Das Problem ist nur, daß du auf die Ausführung der Arbeiten keinen Einfluß hast.

Mehr Bedenken hätte ich bei der Verdichtung des Gründungmaterials für den Neubau.

Unsere Nachbarn hatten Blut und Wasser geschwitzt, als das bei uns gemacht wurde. Da vibriert einen halben Tag lang dein Haus. Das ist eben Mist.

VG
Frank

 

[Relaxr]

Danke soweit Frank,
hast mir wirklich weitergeholfen

Ein schönes WE schon mal vorab

LG Markus

 

[Relaxr]

Eines noch vorweg. Wenn ihr der Gegenseite neue Schäden nachweisen könnt, dann lehnen sich die entspannt zurück und behaupten: " Das sind alles Risse, die auch ohne die Baumaßnahme gekommen wären".

Na wenn ich doch nun Bilder machen lasse, die den Zustand bis 17 jahre nach dem Bau darstellen, dann muss doch zB eine neue, massive Rissbildung auf einen gerade erfolgten Abriss hin eindeutig sein? Das liebe ich so an unserem Rechtssystem, da bleibt der gesunde Menscheverstand (hier sogar die Logik im engeren Sinn) mal wieder auf der Strecke

 

[Stein Elektronik]

Na wenn ich doch nun Bilder machen lasse, die den Zustand bis 17 jahre nach dem Bau darstellen, dann muss doch zB eine neue, massive Rissbildung auf einen gerade erfolgten Abriss hin eindeutig sein? Das liebe ich so an unserem Rechtssystem, da bleibt der gesunde Menscheverstand (hier sogar die Logik im engeren Sinn) mal wieder auf der Strecke

Im deutschen Rechtssystem ist nichts eindeutig Wenn da Schäden entstehen, musst Du nachweisen, wer die verursacht hat.
Viel Glück !

 

[Elektrogeflügel]

Rechtssystem

Rechtssystem

Vor Gericht und auf hoher See ist man in Gottes Hand.

Ich versuche zunächst beidem aus dem Weg zu gehen.

Du solltest dem neuen Nachbarn in geeigneter Weise zu verstehen geben, welche Bedenken du hast und daß du bestens vorbereitet bist.

Du kennst die neuen Nachbarn jedoch nicht. Manche Bauherren sind rücksichtslos und abgehoben, daß nur ein Widerspruch gegen die erteilte Baugenehmigung etwas Beachtung bewirkt.

Ein weiterer Punkt ist Rechtschutzversicherung für Baurecht.
Wir hatten damals keine.

VG
Frank

 

[Relaxr]

Ja - ein Rechtschutzversicherungsangebot hat die Gattin heut früh schon angefordert !

Ich werde mit den neuen Nachbarn reden und hoffen, daß man da ne "gute" (abstimmungsbereite) Nachbarschaft bekommt. Was ja auch an sich immer nett und wichtig ist. Er wird mich evtl. auch noch für die eine oder andere Zustimmung benötigen. Zudem auf der anderen Seite des Abrisshauses sehr sehr "sorgfältige" Nachbarn wohnen (frisch verputztes Haus), ich denke auch die werden sich da klar positionieren.

Ach noch was: Grenzbebauungsabstand-> das Abrisshaus hat zu uns nur 2,5 m Abstand von Hauskante zum Zaun, 3m sind in Hessen wohl erstmal Standard. Gilt für den Neubau ein Bestandschutz bei 2,5 m von der Vorimmobilie oder gelten nun wohl wieder die 3m?

Ja - Ich habe einfach wenig Ahnung davon und "wohne" einfach nur dort

Gruss Markus

 

[Elektrogeflügel]

Bei Erteilung einer Baugenehmigung wird nur aktuelles Baurecht angewandt.

VG
Frank

 

[Relaxr]

Nochmals vielen Dank für alle Tips und Hinweise !

 

[UweHD]

Vor einem Jahr wurden vor einem Jahr entlang des Grundstücks tonnenschwere Blocksteine verlegt. Da wackelte die Erde, wenn die vom Kipplaster geschoben wurden....

Damals hatte die Gemeinde als Träger der Baumaßnahmen von sich aus einen Gutachter bestellt, der unser Haus aus alles Winkeln von innen fotografiert und nach Rissen abgesucht und dokumentiert hat. Ich würde das in deinem Fall auch machen lassen oder zumindest selber machen. Scheint öfter mal vorzukommen, dass es da Schäden gibt, ansonsten würde die Gemeinde das nicht so machen.

 

[Hans Schelshorn]

Dieses sogenannte Beweissicherungsverfahren wurde bei uns beim Kanalbau auch durchgeführt. Wenn man die Risse selber fotografiert, dürfte es an Beweiskraft fehlen. Das sollte immer ein unabhängiger Sachverständiger machen.

...
Scheint öfter mal vorzukommen, dass es da Schäden gibt, ansonsten würde die Gemeinde das nicht so machen.

Kann sein. Ich vermute aber, daß es deutlich häufiger vorkommt, daß Cleverles die Chance nutzen, um die Kosten für ohnehin fällige Reparaturen auf andere abzuwälzen.

Servus
Hans

 

[UweHD]

....Ich vermute aber, daß es deutlich häufiger vorkommt, daß Cleverles die Chance nutzen, um die Kosten für ohnehin fällige Reparaturen auf andere abzuwälzen...

Genau das erwähnte der Gutachter auch